전세가율의 모든 것

 

 

최근 들어 경기 침체 및 부동산 시장 침체로 인해 전세가율이 100%를 넘어가는 지역이 발생하고 있다. 이러한 전세가율은

주거용 주택을 마련하거나 아파트 등 투재를 할 때 매우 중요한 기준이 된다. 

 

 

 

1. 전세가율이란

 

전세가율은 주택 매매 가격 대비 전세가격의 비율을 말한다. 예를 들어서 아파트 값이 10억이고 전세값이 7억이라면 이 아

파트의 전세가율은 70%가 된다. 즉, 전세가율은 전세 시세를 매매 시세로 나눈 비율이라고 볼 수 있다. 이러한 전세가율은

부동산 시장에서 중요한 지표로 꼽히고 있다. 부동산 시장을 쉽게 파악하는데 도움을 주기 때문이다. 지금과 같은 부동산

시장 하락 국면에서는 전세 가격이 버텨주어야 매매 가격이 안정되면서 떠난 매수 심리를 되돌릴 수 있다.

 

일반적으로 전세가는 매매가보다 낮은 가격을 형성하기 마련이다. 그러나 간혹 시장 상황에 따라 전세가가 매매가보다 높

은 경우가 존재한다. 이를 흔히 말하는 깡통전세라고 말한다. 즉, 전세가율이 높다는 것은 매매가와 전세가의 차이가 적어

져 갭투자에 따른  깡통전세 위험이 증가함을 의미한다. 주택에는 여러 가지 유형이 있으나 특히 다세대주택과 빌라의 전세

가율이 높아 해당 유형의 주택에서 이러한 깡통전세가 많이 발생하게 된다.

 

 

 

2. 전세가율 조회 방법

 

 

한국 감정원에서 발표한 2022년 12월 기준 전국 주택 가격 동향 조사를 살펴보면 전국 전세가율은 63.4% 이며, 이를 주택

유형별로 살펴보면 아파트는 68.2%, 연립다세대 67.9%, 다독주택 46.4% 수준을 보이고 있다. 이러한 전세가율은 한국부

동산원 부동산테크에서 쉽게 조회 가능하다. 시, 군, 구별로 주택에 따라 전세가율을 검색할 수 있다.

 

 

https://www.rtech.or.kr/board/rentRateView.do

부동산테크| 전세가율 조회

 

집 값이 본격적으로 상승하기 시작했던 2014년에는 전세가율이 거의 40% 에서 75% 수준에 육박했다. 즉 10억 짜리 주택

을 예로 들었을 때 전세가가 7억 5천까지 올랐다는 말이 된다. 전세가율은 집 값과 밀접한 관계를 가지고 있다. 이러한 전세

가율이 현재는 하락하기 시작해 60% 수준에 이르렀으며, 이는 같은 10억 짜리 주택의 전세가가 기존 7억 5천에서 6억까지

떨어졌다는 의미가 된다. 

 

 

 

3. 전세가율 상승 및 하락 원인

 

 

(1) 전세가율 하락

 

전세가율의 하락은 매매 가격 변동은 적은데 전세 가격이 떨어지거나, 전세 가격 변동은 적으나 매매 가격이 올라가는 경우

에 발생한다.

 

① 매매 가격 변동은 적으나 전세 가격이 떨어지는 경우

 

일반적으로 부동산 시장에서 잘 발생하지 않는 경우로, 굳이 발생한다면 신규 아파트에 입주하는 경우에 주로 발생한다. 아

파트 신규 분양 시 입주시기가 다가오면 분양자는 남은 잔금을 치뤄야 한다. 직접 거주하는 목적이 아니라 전세 혹은 월세

를 놓을 목적으로 분양을 받았다면 잔금일자에 임차인으로부터 받은 보증금을 합산하여 잔금을 치르는 경우가 대부분이

다. 자금 여력이 충분한 사람들을 제외하고는 잔금일자가 다가올수록 빠르게 전세를 빼기 위해 급매 혹은 급전세로 돌아선

다. 이런 경우 일시적으로 전세 가격이 떨어져 전세가율이 하락할 수 있다. 그러나 이러한 경우가 부동산 시장 전체에 영향

을 미치는 것은 극히 미미하고 거래가 어느정도 이루어지면 전세가율이 다시 회복되는 경우가 대부분이다.

 

 

② 전세 가격 변동은 적으나 매매 가격이 상승하는 경우

 

부동산 경기가 살아나 상승할 때 보통 발생한다. 전세 가격이 매매 가격과 같이 따라 올라가나, 매매 가격 상승을 전세 가격

이 따라가지 못해 매매가 대비 전세가 비율이 하락하는 경우이다. 즉, 부동산 시장이 호황인 경우를 말한다고 할 수 있다.

 

 

 

(2) 전세가율 상승

 

전세가율이 상승하는 것은 매매 가격 변동은 적으나 전세 가격이 올라가거나, 전세 가격 변동은 적은데 매매 가격이 하락하

는 경우에 발생한다.

 

① 매매 가격 변동은 적으나 전세 가격이 오르는 경우

 

보통 부동산 시장이 주식으로 따지면 저점에 도달했을 때를 의미한다. 이 시기에 시장에 공급이 얼마나 이루어지느냐에 따

라 향후 추이가 달라질 수 있다. 해당 지역 미분양이 어느 정도 해소되고 앞으로 풀릴 주택 공급 물량이 없거나 적다면 전세

수요가 돌아왔을 때 매매 가격 및 전세 가격 차이가 줄어든다. 대표적으로 지난 2013년도 이후의 국내 부동산 경기를 생각

하면 쉽다. 2013년에 국내 주택 전세값은 연일 고공행진을 이루어 70주째 상승하기도 했다. 

 

매매가 대비 전세가율은 2008년부터 2016년까지 지속적으로 상승했으나, 당시 서울 아파트 평균가는 하락하거나 보합세

였다. 이는 아파트 거래가 잘 이루어지지 않았으며, 대신 전세 수요가 많았음을 의미한다. 당시 금융위기 여파 및 집 값 하

락에 대한 공포로 매매보다는 전세 수요가 급증했었다. 이처럼 전세 수요가 증가하면서 전세 가격이 매매 가격을 상승시키

기도 했다.

 

 

② 전세 가격 변동이 적은데 매매 가격이 하락하는 경우

 

보통 부동산 하락 경기에서 나타난다. 부동산 시장이 하락세일 때에는 전세 가격도 같이 하락하는 경우가 많다. 그러나 전

세 가격의 하락 대비 매매 가격 하락 속도가 더 가파르게 되면서 전세가율이 상대적으로 올라가는 것이다.

 

 

 

4. 전세 사기 예방을 위한 정부 대책

 

 

 

https://deoji-fam.tistory.com/15

전세사기 예방 및 피해 지원방안 (보증보험 전세가율 조정 등)

 

https://bestwish.tistory.com/168

주택임대차보호법 일부 개정안 국무회의 통과 (주택임대차보호법의 모든 것)

 

https://bestwish.tistory.com/138

전세사기 피해 방지방안의 모든 것

 

정부에서는 속칭 빌라왕 사기를 위해 얼마 전 전세 사기 예방 및 피해 지원 방안을 발표한 바 있다. 해당 대책의 초점은 전

세금 반환 보증 보험의 가입 전세가율을 기존의 100%에서 90%로 하향 조정하는 것이다. 기존에는 보증 전세가율 100%를

적용하여 집 값과 동일한 가격에 전세를 놓는 무자본 갭투자로 주택을 수 천채를 사 들이고 보증금을 떼먹는 빌라왕 사기가

기승을 부릴 수 있는 여건이었다. 그러나 이 제도를 통해 향후 빌라왕 사기 폐해를 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다.

 

 

(1) 전세금 반환 보증보험 대상 전세가율 변경

 

년도	전세가율
2013년	70%
2014년	80%
2017년	100%
2023년	90%

 

주택도시보증공사 전세금 반환 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추며 오는 5월 1일부터 시행한다. 단

기존 가입자는 12월 말까지 100% 로 적용한다.

 

 

(2) 피해자 저리대출 보증금 요건 및 한도 증액

 

항목	기존	변경
대출액 요건	2억원	3억원
대출액 한도 (가구당)	1억 6천만원	2억 4천만원

 

단, 불가피하게 경매로 낙찰을 받은 경우는 무주택자로 간주하여 청약 당첨에 불이익이 없도록 조치할 예정이다.

 

 

(3) 보완장치 도입

 

공인중개사협회에서 사용하는 임대계약서에 전세 사기 방지 특약 도입

등록 임대사업자가 보증보험가입의무 지키는지 여부 관리

사기 가담 의심되는 공인중개사 및 감정평가사 처벌 강화

 

 

(4) 안심전세 앱 출시

 

다세대, 연립주택, 50세대 미만의 소형 아파트의 시세 제공

수도권 정보 제공 및 부산 등 광역시 정보 공개 범위 확대 (7월부 시행)

신축 빌라 정보 제공

 

 

 

5. 향후 전세가율 추이

 

 

앞으로 전세가율이 어떻게 흘러갈지는 입주 물량으로 가늠해볼 수 있다. 올해 전국의 입주 물량은 35만 가구로 작년보다

5% 정도 늘어난 수치이다. 즉, 입주 물량이 증가했기 때문에 전세 가격은 힘을 쓰기 어려울 가능성이 크며, 전세 가격이 어

려우면 전세가율 역시 낮아지게 되며, 매매가와의 차이가 벌어지게 되면서 주택을 매수하려고 하는 사람들에겐 부담이 될

수 있다. 

 

올해 특히 많은 입주 물량이 풀리는 지역은 인천과 대구지역이다. 보통 신축 아파트를 분양받는 사람의 70%는 실거주보다

는 전세를 내놓으려고 했던 사람들이기 때문에 현재 같은 상황에서는 전세 가격을 낮춰서 내놓을 수 밖에 없다. 따라서, 부

동산 입주 물량의 추이 상 입주 물량이 줄어드는 시점에 전세가 부족해질 가능성이 있고, 이 때 전세 가격이 다시 올라가면

서 전세가율이 높아질 수 있다.