주택임대차보호법 일부 개정안 국무회의 통과 (주택임대차보호법의 모든 것)

 

 

지난 14일 국무회의에서는 전세사기 피해방지 대책 후속조치와 전세사기 피해 임차인 법률지원 TF 제도 개선의 일환으로

주택임대차보호법 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안이 통과하였다. 최근 전세 및 월세 계약 사기 관련 사건이

다양하고 교묘하게 발생하고 있고 피해의 규모 역시 커지면서 이른바 빌라왕 사건까지 발생하기 이르렀다. 이에 따라 부동

산 계약 시 법적으로 보호를 받을 수 있는 주택임대차보호법에 대한 일부개정을 시행하여 전세 사기 피해를 예방 및 방지하

고자 함에 해당 법의 의의가 있다.

 

 

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전세사기 피해 방지방안의 모든 것

 

 

1. 주택의 이용 형태

 

타인의 주택을 이용하는 방법에는 민법 제 303조와 제 618조에 의거하여 일반적으로 4가지 방법이 있다. 

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고 전세권 등기를 하여 다른 사람의 주택을 이용하는 것	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않음 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 것	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 것	임대차
사글세	임차기간 내 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 것	임대차

 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞춰 사용하며 부동산 전부에 대해 후순위권리

자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 반면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사

용할 것을 약정하고 상대가 이에 대해 차임을 지급하는 약정을 말하며, 전세권 설정 등기 없이 행하는 일반적 형태의 전세

계약과 월세계약이 이에 해당한다. 이 중 주거용 건물 전부 혹은 일부를 임대차하는 것을 주택임대차라고 하며, 이에 대해

주택임대차보호법을 통해 보호 하고 있다.

 

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기여부	필수	선택적
사용대가 지급 방법	전세금 지급 (민법 제 303조 제 1항)	보증금 or 월차임 지급 (민법 제 618조)
양도 및 전대 가능 여부	임대인 동의 없이 가능 (민법 제 306조)	임대인 동의 필요 (민법 제 629조)

 

양도 및 전대가 가능하다는 것은 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 부동산을 담보로 제공할 수 있음을 의미한다.

이는 계약된 기간 내 진행되어야 하며 제 3자에게 전전세나 임대를 하는 것은 불가능하다. 

 

 

 

2. 주택임대차보호법이란.

 

 

주택 임대차관계에 대해서는 주택임대차보호법 규정이 우선 적용되며, 주택임대차보호법에 규정되어 있지 않은 사항에 대

해서는 민법의 임대차규정이 적용된다. 주택임대차계약 역시 계약의 일환이므로, 계약 당사자간 자유롭게 내용을 정할 수

있으나, 주택임대차보호법에 위반되는 약정은 임차인에게 불리한 바 효력이 인정되지 않는다.

 

 

(1) 보호 대상

 

구분	대상 여부	내용
개인	ㅇ	대한민국 국적 보유자
외국인	△	원칙적으로는 보호 대상 아님. 주택 임차한 외국인이 해당 주택에 전입신고 또는 그에 준하는 체류지 변경 신고를 하였을 경우에는 보호 대상 가능
재외동포	△	대한민국에 장기체류하면서 주택을 임대차하는 경우 단 국내 거주지 관련 기관에 신고 필요, 주소지 변경 시 관할 담당기관에 14일 이내 신고 필수
법인	x	특이한 경우 제외 주택임대차 보호 불가능 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업이 직원의 주거용으로 주택 임차 후 직원이 주민등록을 마쳤을 때는 예외적으로 보호 가능

 

주택임대차보호법은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 자만 보호받을 수 있다. 해당 법 자체가 국민의 주거생활 안정을 도

모하기 위해 만들어졌기 때문이다. 따라서 외국인과 재외동포는 보호 대상에 해당하지 않는다. 그러나 예외적으로 주택을

임차한 외국인이 해당 주택에 전입신고나 그에 준하는 체류지 변경신고를 하였다면 주택임대차보호법의 보호 대상이 될

수 있다.

 

또한 재외 동포 역시 대한민국에 장기 체류하면서 주택을 임대차하는 경우 주택임대차보호법의 보호대상에 포함된다. 단,

보호를 받기 위해 국내에 거주지를 정해 관련 기관에 신고해야 하며, 국내 주소지가 변경된 경우에는 관할 담당기관(출입

국, 외국인청의 장, 출입국, 외국인사무소의 장, 출입국, 외국인청의 출장소의 장, 출입국, 외국인사무소 출장소의 장) 에 14

일 이내 신고를 완료하여야 한다.

 

단, 재외 동포는 법률 근거에 의거하여 ⓐ 대한민국 국민으로 외국 영주권을 취득한 사람 또는 영주할 목적으로 외국에 거

주하고 있는 사람(재외국민) ⓑ 출생에 따라 대한민국 국적을 보유했던 사람(대한민국 정부 수립 전 국외 이주한 동포 포

함) 으로 외국국적을 취득한 자 ⓒ 또는 ⓑ에 해당하는 사람의 직계비속으로 외국국적을 취득한 자로 한정한다.

 

법인은 원칙적으로 특별한 경우를 제외하고는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 여기서 말하는 특별한 경우란 ⓐ

한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 ⓑ 중소기업기본법에 따라 중소기업에 해당하는 법인이 소속

직원의 주거용으로 주택을 임차 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 그 다음날부터 제

3자(해당직원)에 대한 효력 발생 의 경우에만 해당된다.

 

 

(2) 주택임대차보호법의 적용범위

 

구분	내용
주택 임대차	주택(주거용 건물의 전부 또는 일부) 에 대해 임대차하는 경우에 적용 임차 주택을 사용하는 경우에도 적용
미등기 전세	원칙적으로 전세권 등기를 하지 않으나 주택임대차보호법에는 적용 대상

 

① 주택의 임대차

 

주택임대차보호법은 주거용 건물 혹은 일부의 임대차를 일반적으로 주택임대차라고 말하며, 그 임차주택의 일부를 주거

외 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다. 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으

로 하는 것은 아니고, 실제 용도에 따라 합목적으로 판단하게 된다. 

 

주거용 건물 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 하며, 주거용 건물은 무허가 건물 또는 미등기 건

물을 주거목적으로 임대차하는 경우에도 해당 법을 적용할 수 있다. 단, 무허가 건물이 철거되는 경우 보증금을 돌려받기

어려워지므로 주의가 필요하다.

 

 

② 미등기 전세

 

미등기 전세는 원칙적으로 전세권 등기를 하지 않으나 주택임대차보호법은 적용된다.

 

 

③ 주택임대차보호법 적용 예외

 

숙박업을 하는 경영자가 투숙객과 체결하는 숙박계약과 같이 누가봐도 일시적인 사용을 위해 임대차를 진행하는 것이 명

백한 경우에는 주택임대차보호법을 적용하지 않는다. 또한, 임대차 계약 체결 당시에는 주거용 건물이 존재하지 않았는데

임차인이 이후 주거용으로 임의 개조하여 사용하는 경우 역시 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.

 

 

 

 

(3) 주택임대차보호법의 2가지 권리

 

구분	내용
묵시적 갱신	별다른 합의 없이 계약이 그대로 연장되는 것으로 갱신 거절 혹은 계약 조건 변경을 미통지할 경우 묵시적 갱신이 진행됨. (계약서 재 작성 필요 없음) 임대인은 임대차 기간 2개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 거절 혹은 계약 조건 변경을 통지하지 않을 경우 계약은 자동 연장이 됨. 은행 대출 등 변경 사항이 필요한 경우 새 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 연장 계약을 명시하여 내용을 작성하는 것이 유리함. 임대차 조건과 동일한 바 보증금, 임대료도 동일하며 임대차 존속기간은 2년으로 재연장 됨
계약 갱신 요구권	계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 묵시적 갱신 규정에도 불구하고 임대인이 임대차 기간이 끝나는 기간까지 계약 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절 불가능함. 임차인은 계약 갱신 요구를 1회에 한해 행사 가능함. 단, 임차인이 계약 갱신 요구권을 거절 가능함. ⓐ 임차인이 2개월 간 임대료 연체하는 경우 ⓑ 임차인이 부정한 방법으로 임차를 하거나 합의 하에 세입자에 상당한 보상을 제공하는 경우 ⓒ 임대인 동의 없이 주택 전부 혹은 일부를 빌려주거나 고의로 중대 과실로 주택을 파손한 경우

 

 

 

3. 주택임대차보호법 개정 이유

 

 

부동산 가치가 경기 불황 등으로 지속적으로 하락하면서 깡통전세나 전세사기로 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 경우

가 증가하게 됐다. 임차인이 계약을 체결 시 임대인의 세금 체납이나 선순위권자의 보증금 정보를 알 수가 없어 본인의 보

증금 회수에 중대한 영향을 미치는 정보를 제대로 파악하지 못한 것이 주요 이유 중 하나라고 판단하고 법무부는 국토교통

부와 함께 임차인의 보증금을 확실하게 보호하기 위한 목적으로 주택임대차보호법을 개정하기로 하였다.

 

 

 

4. 주택임대차보호법 개정 내용

 

	내용	기대효과
1	선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설	임차인이 되려는 자가 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납 사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해 예방 가능
2	임차권 등기 신속화 방안 마련	임대인에 임차권등기명령 결정이 고지되기 전 임차권 등기를 신속하게 경료 가능
3	소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향	최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위와 최우선변제를 받을 수 있는 금액 범위를 확대해 서민 주거 안정 기여

 

(1) 임차인 정보 열람권한 강화

 

현행 제도상으로는 임차인이 되려는 사람은 임대인에 동의를 요구할 수 있는지 불분명하고 요구하더라도 임대인이 거부하

면 확정일자 부여기관에 임대차정보를 요청할 수 없었다. 이를 개정하여 임차인이 되려는 자가 임대인에 선순위보증금 등

정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있는 것을 분명히 하며, 이에 임대인에 동의하는 것을 의무화했다. 

 

또한 임차인이 되려는 자가 계약 체결 전 임대인에 납세증명서를 요구할 수 있도록 하고 임대인은 요구된 날 이후 발급된

납세증명서를 제시해야 한다. 임대인이 만약 이를 제시하지 않는 경우 임차인이 되려는 자가 직접 과세관청에 체납 사실을

확인할 수 있도록 동의해 제시 의무를 갈음할 수 있게 하였다.

 

이에 따라 임대차 계약을 체결하려는 자는 계약 전 본인보다 선순위인 임차인 정보와 임대인의 체납 사실을 확인할 수 있어

전세 피해를 예방할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

(2) 임차권 등기 신속화

 

가압류 집행은 채무자에 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다는 항목을 추가하여 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지

되기 전 임차권등기가 이루어질 수 있도록 절차를 신속하게 만들어 임차인의 보증금 반환 청구권 보호를 강화했다.

 

 

(3) 최우선 변제 임차인 범위 및 금액 확대

 

각 권역별로 최우선 변제 대상 임차인 보증금액을 일괄적으로 1,500만원 상향하고 최우선 변제금액 역시 일괄적으로 50만

원을 상향하였다. 이는 공포한 날부터 시행될 예정이다.

 

지역	최우선 변제 대상 임차인 보증금액		최우선변제금액
	현행	개정안	현행	개정안
서울특별시	1억 5,000만원 이하	1억 6,500만원 이하	5,00만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3,000만원 이하	1억 4,500만원 이하	4,300만원 이하	4,800만원 이하
광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	8,500만원 이하	2,300만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	7,500만원 이하	2,000만원 이하	2,500만원 이하

 

이에 따라 최우선 변제 대상 임차인 범위가 확대되었으며 최우선 변제 금액이 증액되어 소액임차인 등 주거약자를 보호하

는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 이 개정안은 존속 중인 임대차계약에도 적용되며 개정법령 시행 전 존재하는 담보물

권자에 대해서는 종전 규정을 따르도록 하여 기존 담보물권자 재산권 침해 우려를 불식시켰다.

 

	구분	내용
1	시행 전 임차주택에 저당권이 존재	개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호
2	시행 후 임차주택에 새로운 저당권 설정	개정된 시행령에 따라 최우선 변제금 보호
3	시행 전 임차주택에 저당권 존재 시행 후 새로운 저당권 설정	기존 저당권자에 대해 개정 전 시행령에 따라 새로운 저당권자에 대해 개정 후 시행령에 따라 최우선 변제금 보호

 

 

이미 국회 다수를 차지하고 있는 민주당에서도 전세 사기에 대한 심각성을 인지하고 있고 전세사기 구제 대책에 대한 정부

의 협력과 피해 방지 제도를 입법화한다고 밝힌 바 있어 해당 법이 국회를 통과하는 것에는 문제가 없을 것으로 보여진다.